U bent hier

‘Wijzigingen WWS: werk voor investeerders, gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties’

Piet van der Zanden

Per 1 oktober 2016 is de regelgeving veranderd met betrekking tot Woningwaardering. Deze wijzigingen vergden aanpassingen van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Huurrecht-expert Piet van der Sanden legt theorie en praktijk van deze wijzigingen naast elkaar.

Van der Sanden is parttime bedrijfsjurist bij Mozaïek Wonen. Zijn overige tijd besteedt hij aan het geven van cursussen en het schrijven over huurrecht. Dat is levendige materie, geeft hij aan. ‘Sinds 2003 zijn er ieder jaar wel vernieuwingen.  De wijzigingen die per 1 oktober 2016 van kracht worden zijn correcties en aanvullingen van de huidige wetgeving.’

Dubbele punten voor renovatie

Hoewel Van der Sanden positief is over stappen die dit kabinet de afgelopen jaren heeft gezet op het gebied van huurrecht, plaatst hij wel enkele kritische noten bij de wijziging van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 oktober 2016. ‘Nieuw in het WWS is dat er extra punten worden toebedeeld als een woning onlangs gerenoveerd is. De Nederlandse Woonbond stelt, in mijn ogen terecht, dat dit dubbelop is. Wanneer een woning onlangs is gerenoveerd, komt dat namelijk al terug in de puntentelling door een betere energie-index. Punten toekennen wegens een renovatie is niet per definitie onredelijk, maar kan leiden tot overwaardering en een te hoge huurprijs.’

Kern van de zaak is het stimuleren van investeringen. Bij de regelgeving strikt uitgaan van de WOZ-beschikking leidt tot terughoudend gedrag bij investeringen.  Een verhuurder zal dan dus niet investeren en de huurder blijft zitten met een verouderde woning in een verouderde wijk.

De WOZ-beschikking gaat uit van de toestand op 1 januari. Na een renovatie kan de WOZ-beschikking achterlopen op de reële WOZ-waarde. Bijvoorbeeld: een renovatie die op 1 juli is afgerond.  De verhuurder mist dan op 1 juli een aantal punten, en kan de woning op 1 juli daardoor niet voor de reële maximale huurprijs verhuren. Hij kan dat pas per 1 januari van het jaar daarna; pas dan is de renovatie verwerkt in de WOZ-waarde. Eén oplossing voor dit huurprijsprobleem is leegstand van de woning tot 1 januari, maar dat is uiteraard geen optie.

De punten voor renovatie zijn bedoeld om verhuurders betere mogelijkheden te verschaffen voor een reële huurprijsbepaling. Gemeenten kunnen daardoor ook makkelijker afspraken met hen maken over investeringen om een wijk te ontwikkelen.

Zie ook de oproep van minister Blok aan gemeenten.

Punten voor WOZ-waarde

Een andere wijziging per 1 oktober 2016 is het invoeren van een specifieke omrekenformule waarmee punten worden toegekend voor de WOZ-waarde van nieuwe kleine woningen (< 40 m2) in de regio Amsterdam en Utrecht. Deze aanpassing leidt tot bijna een verdubbeling van punten. De vraag rijst of het huren van zo’n woning nog wel betaalbaar blijft. ‘Kleine woningen (<40m2) in de omgeving van Amsterdam en Utrecht krijgen met deze wijziging een uitzonderingspositie. In tegenstelling tot hetzelfde type woningen in de rest van Nederland, tellen de punten van de WOZ-waarde bij deze huizen extra mee. Door deze puntenstijging vallen deze woningen niet meer onder de liberalisatiegrens van € 710,68, maar daarbuiten, in de vrije sector. In de vrije sector is er geen maximale huurprijs, dus kunnen verhuurders vragen wat ze willen voor deze woningen.’

Wijziging in de praktijk

Doel van deze laatste aanpassing is het realiseren van woningen in het middensegment van de huurmarkt, maar daarmee lijkt Blok andere doelen te missen, denkt Van der Sanden. In een onlangs verschenen artikel rekende Van der Sanden voor dat het WWS toch al tot criticabele huurprijzen kan leiden. ‘Nóg hogere aanvangshuurprijzen beperken de doorstroming en dat lost het scheefwonen bepaald niet op. Ik heb een berekening gemaakt voor een persoon boven de 70 jaar, die alleen woont in eengezinswoning met een kale huur van € 650,-. Als deze persoon kleiner wil gaan wonen, kan de kale huur van een kleine woning zomaar oplopen tot € 1250,- per maand. Een halvering van de woonruimte met een verdubbeling van de woonlasten. Dan gaat zo iemand natuurlijk niet verhuizen! Die praktijk zie ik nu al. Verdubbeling van punten voor nieuwe kleine woningen in Amsterdam en Utrecht maakt dat alleen maar erger.’ 

Het creëren van een betaalbaar middensegment is een belangrijk motief voor deze wijziging. Kleine woningen in dat segment worden nu niet gebouwd. Er wordt wel gebouwd voor huurprijzen boven de € 1000. Particuliere verhuurders bouwen daarom juist grotere, luxere woningen. Dergelijke woningen hebben namelijk voldoende WWS-punten.

De bouw van kleinere woningen wordt nu ook interessant, en dit draagt bij aan de vorming van een middensegment. Gemeenten die de huurprijs willen beperken, kunnen daarover afspraken maken bij de gronduitgifte, of ook nadere voorwaarden stellen in het bestemmingsplan.

Zie ook onze kennisbank, voor meer informatie over de lokale driehoek.

Het doel voorbij

Het Ontwerpbesluit tot wijziging van het Bhw zond minister Blok afgelopen mei naar de Eerste en Tweede Kamer. In de Tweede Kamer is een en ander besproken.  De wijziging is per 1 oktober 2016 in werking getreden.

 ‘Ik juich driekwart van de wijzigingen in het huurrecht van de afgelopen jaren toe’, geeft Van der Sanden aan. ‘Over een aantal aspecten van de laatste vernieuwing van het WWS moet echter nog meer gesproken worden, niet het minst door investeerders, gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties, om te voorkomen dat de minister zijn doelen voorbij schiet.’